Es poden alleujar les restriccions a la inversió estrangera al mercat immobiliari residencial d'Indonèsia 

Indonèsia és a prop dels països més bells del món i es preveu que superi Alemanya, Japó i el Regne Unit per la mida de la seva economia, assegurant-se el quart lloc a nivell mundial a mitjan segle.

El producte interior brut (PIB) està creixent a un ritme impressionant de més del 5% anual, molt per sobre de la mitjana mundial. La prohibició d'exportació de mineral de níquel, introduïda fa tres anys, sembla haver estat un èxit, atraient una inversió estrangera significativa al país i convertint Indonèsia en un centre industrial mundial de fabricació de bateries. El nombre d'habitants de la ciutat també està creixent a un ritme impressionant, impulsat per les altes taxes de fecunditat i la urbanització contínua.

El Banc Mundial calcula 780,000 noves formacions de llars a l'any fins al 2045, impulsant una demanda robusta d'habitatge a llarg termini.

A primera vista, doncs, el mercat immobiliari d'Indonèsia és un lloc ideal per invertir.

Segons Numbeo, una base de dades sobre el cost de la vida, els preus de les propietats residencials són significativament més baixos que en altres països d'ingressos comparables.

Diu que el preu mitjà d'un metre quadrat d'immoble residencial al centre de la ciutat d'Indonèsia és poc per sobre dels 1,600 dòlars, molt menys que al Vietnam o les Filipines, on arriba als 2,800 i 2,500 dòlars respectivament.

La demanda es veu augmentada encara més per l'augment dels ingressos i les famílies que es traslladen de cases deficients a llocs de millor construcció de nova construcció, mentre que el costat de l'oferta sembla estar arribant al sostre de la seva capacitat, ja que la majoria dels principals promotors i constructors del país estan sobreapalancats amb venciments imminents i espai limitat. crèixer.

anunci

En definitiva, l'augment dels preus sembla molt atractiu.

No obstant això, els preus segueixen sent relativament baixos per una bona raó.

Amb només una de cada cinc famílies indonèsias que es pot permetre comprar una casa en un mercat comercial obert i més d'un 2% de la població (uns 6 milions) sense llar efectivament, la màxima prioritat del govern indonèsia ha estat durant molt de temps protegir el mercat dels rics. estrangers que augmentarien els preus de l'habitatge, especialment a llocs com Jakarta o Bali.

Fins a l'any 2015, cap estranger no estava permès tenir propietats residencials a Indonèsia; totes les compres es van fer a través de nominats locals.

Les lleis nacionals encara prohibeixen efectivament als estrangers la propietat total de la propietat, limitant els seus drets a un arrendament d'un màxim de 80 a 100 anys sense accés a finançament hipotecari. El govern també va establir un preu mínim de propietat que un inversor estranger podria comprar, que oscil·la entre uns 65,000 dòlars per un pis a llocs com el nord de Sumatra i els 325,000 dòlars per a una casa a Jakarta, Bali o parts de Java.

És un segment de luxe segons els estàndards d'Indonèsia; tot és més barat per als locals.

Tot i que, aparentment, les restriccions han aconseguit mantenir els preus de la propietat assequibles per als indonesis, juntament amb la burocràcia massiva i els objectius de desenvolupament d'infraestructures exagerats, han limitat la rendibilitat del sector de la construcció.

Les empreses que s'enfronten a l'augment del deute no han estat capaços de generar suficients fluxos d'efectiu lliures, fet que sonen campanes d'alarma no diferents dels de la Xina.

Això, entre altres consideracions, va provocar un pas històric cap a la liberalització de la propietat estrangera.

El 2021, Indonèsia va descartar el requisit que un comprador estranger tingués un permís de residència a llarg termini abans de procedir a un acord i va introduir alguns canvis addicionals a les lleis de propietat que beneficiaven els inversors estrangers.

La reforma fins ara, però, gairebé no ha donat lloc a l'esperança d'avenç.

S'estima que fins ara només uns 200 propietaris estrangers han comprat propietats residencials a Indonèsia directament, sense cap candidat, durant els darrers anys, amb només uns 40 d'ells el 2023.

Els experts culpen dels retards en la implementació: es diu que les autoritats locals encara requereixen identificacions de residents i mantenen el procés de registre de la propietat llarg i complicat.

Però s'espera que tot això canviï aviat.

Com que el sector de la construcció representa al voltant del 20% del creixement del PIB, millorant la demanda interna de tot, des de metalls, energia i formigó fins a serveis, Indonèsia no té més remei que obrir encara més el seu mercat immobiliari als inversors estrangers, almenys en la prima. segment.

Alguns especulen que, finalment, el govern també permetrà la propietat de propietat plena per als estrangers, almenys dins de territoris limitats i d'estil de zona lliure i racionalitzarà el procés de registre.

El govern també està intentant atreure migrants benestants.

Recentment ha llançat un programa de visats de "segona residència" que atorga un permís per romandre al país fins a 10 anys per a aquells amb ingressos estables i més d'uns 130,000 dòlars en estalvis, una "visa d'or" per als milionaris, i està investigant iniciant un visat 'nòmada digital' dirigit a joves professionals que treballen a distància.

Però fins i tot la propietat actual i limitada de l'arrendament sembla atractiva.

D'acord amb Housearch.com, una plataforma líder de cerca de propietats, el rendiment mitjà del lloguer en algunes zones "calentes" arriba fins al 15%.

Significa que un període d'amortització inferior a 8 anys, i fins i tot amb un augment modest del preu durant el termini del contracte d'arrendament, garantiria un retorn decent de la inversió de dos dígits.

Comparteix aquest article: